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Calculadora de financiamento (Price e SAC)
Financiamento de R$ 300.000,00 a 11% a.a. em 30 anos (Tabela Price)
| Mês | Prestação | Juros | Amortização | Saldo devedor |
|---|---|---|---|---|
| 1 | R$ 2.740,07 | R$ 2.620,38 | R$ 119,69 | R$ 299.880,31 |
| 60 | R$ 2.740,07 | R$ 2.540,13 | R$ 199,95 | R$ 290.612,34 |
| 120 | R$ 2.740,07 | R$ 2.403,15 | R$ 336,92 | R$ 274.793,59 |
| 180 | R$ 2.740,07 | R$ 2.172,34 | R$ 567,73 | R$ 248.138,07 |
| 240 | R$ 2.740,07 | R$ 1.783,42 | R$ 956,65 | R$ 203.221,96 |
| 300 | R$ 2.740,07 | R$ 1.128,05 | R$ 1.612,02 | R$ 127.535,72 |
| 360 | R$ 2.740,07 | R$ 23,73 | R$ 2.716,35 | R$ 0,00 |
Price × SAC
Price: PMT = P·i / (1 − (1+i)−n) SAC: A = P/n (constante), juros sobre o saldo
No exemplo acima, a prestação Price fixa é R$ 2.740,07 (total pago R$ 986.426,00). No SAC, a primeira prestação é R$ 3.453,71 e a última R$ 840,61 (total R$ 772.978,26). O SAC custa R$ 213.447,74 a menos no total, em troca de prestações iniciais maiores.
O que considerar no Brasil
Financiamentos imobiliários brasileiros usam duas tabelas: Price (prestação fixa) e SAC (amortização constante, prestação decrescente, padrão da Caixa). O SAC quase sempre sai mais barato no total, mas exige renda maior no início. Compare sempre pelo CET (Custo Efetivo Total), que inclui seguros obrigatórios (MIP/DFI) e tarifas que esta simulação não captura. O CET real costuma ficar 1 a 2 pontos acima da taxa nominal anunciada. A maioria dos contratos usa taxa + TR, e amortizações extraordinárias pelo FGTS a cada 2 anos reduzem drasticamente o prazo.
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